Effiziente Lösungen für die öffentliche Verwaltung
Erfahren Sie, wie wir den Bauprozess optimieren und Projekte erfolgreich umsetzen!
Feststellung des „Massgebenden Terrains“
Mit der Harmonisierung der Baubegriffe hat das Baugesetz für die baupolizeiliche Prüfung eine grundlegende Praxisänderung vollzogen. Für die Vornahme der Höhenmessung von Gebäudehöhe, Fassadenhöhe und den Geschossigkeiten wird das massgebende Terrain herangezogen. Das massgebende Terrain wird gemäss Anhang 1 Punkt 1.1 BauV wie folgt beschrieben:
«Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden.»
Koch + Partner konnte für einige Gemeinden die Aufnahme und Eruierung des «natürlichen Geländeverlaufs» mit einem erstellten Geländemodell erfassen. Damit kann die gemeinsame Grundlage für die Messgrössen im Baugesuchsverfahren geschaffen werden. Ein Beispiel eines solchen Geländemodells wird in der folgenden Abbildung dargestellt.
Mit den stetig weniger werdenden unbebauten Baulandparzellen und der zunehmenden inneren Verdichtung wird es vermehrt keine Parzellen mehr geben, welche «nur» den natürlichen Geländeverlauf abbilden. Damit wird die Feststellung des «natürlichen Geländeverlaufs» in der Beurteilung der Einhaltung von Baupolizeilichen Messgrössen zu einem der wichtigsten Feststellungsmerkmale. Die Baubehörde muss der Bauherrschaft angeben können, von welchem Gelände die Höhenmesswerte ausgehen. Somit müssen die Gemeinden den «natürlichen Geländeverlauf» herleiten können.
Die Gemeinden werden zukünftig in der Frage des «massgebenden Terrain» stark gefordert sein! Gerne begleiten wir Sie in der Feststellung und Aufnahme des natürlichen Geländeverlaufs.
KOPA-Fachzirkel „Musterbaubewilligung“
Am 25. Mai und 1. Juni 2023 durfte die Bauverwaltungsabteilung der Koch + Partner erfreulicherweise mit grossem Andrang verschiedene Vertreter von Gemeinden zum diesjährigen KOPA-Fachzirkel zum Thema «Musterbaubewilligung» empfangen.
Das Bauverwaltungsteam von Koch + Partner hat in Zusammenarbeit mit den Gemeinden Zeihen und Böztal eine erste Musterbaubewilligungsvorlage erarbeitet, welche eine übersichtlichere, formell korrekte, aber auch eine effizientere Erstellung von Baubewilligungen für die Baubehörde ermöglichen soll. Die Vorlage wurde rechtlich durch eine anerkannte Bauanwaltskanzlei sowie auch durch den Kantonalen Rechtsdienst geprüft. Die Erkenntnisse aus den rechtlichen Abklärungen wurden ebenfalls in das Vorlagedokument eingearbeitet. Mit der Vorstellung am Fachzirkel konnte das druckfrische Vorlagendokument vorgestellt und die wichtigsten erarbeiteten Erkenntnisse mit den Teilnehmenden geteilt werden.
Zukünftig soll die entwickelte Vorlage mit weiteren Merkblättern zur Liegenschaftsentwässerung und den Allgemeinen Baubedingungen ergänzt werden.
Gerne stellen unsere Mitarbeitenden des Fachbereichs Bauverwaltung bei Interesse die «Musterbaubewilligung» vor und erarbeiten für Sie Ihre eigene neue Baugesuchvorlage. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf!
Nächster KOPA-Fachzirkel im Herbst 2023
Die Herausforderungen und finanziellen Belastungen der Gemeinden steigen stetig. An unserem nächsten KOPA-Zirkel geht es um drei aktuelle Themen unserer Zeit, die die ländlichen Gemeinden stemmen und bewältigen müssen. Dabei wollen wir einen Überblick verschaffen, wie und wo die Gemeinden bei diesen Themen auch finanziell unterstützt werden:
- Klimaangepasste und qualitätsvolle Entwicklung Ihrer Gemeinde
Kennen Sie die Defizite und Potenziale in Ihrer Gemeinde? Wie können Sie sich einen Überblick in Ihrer Gemeinde verschaffen und Synergien mit anderen Gemeindeprojekten nutzen? Die Unterstützungs- bzw. Beitragsmöglichkeiten sind in den letzten Jahren gewachsen. Wir zeigen Ihnen den Stand der Dinge.
- Herausforderungen und Chancen Gewässer
Wie greifen Hochwasserschutz, Gewässerraum, Revitalisierung, Ökologie und Siedlungsqualität ineinander? Eine finanzielle Last oder eine stemmbare Chance? Wir schaffen einen Überblick, wie und wo Sie unterstützt werden.
- Unterhalt und Weiterentwicklung der ländlichen Infrastruktur
Von der Erkennung des Handlungsbedarfs bis zur Umsetzung der bedarfsgerechten Massnahmen. Was ist die richtige Strategie und wie behalten Sie als Gemeinde die Kosten im Griff?»
Wir freuen uns auf Ihren Besuch und eine rege Beteiligung. Für die Anmeldung können Sie sich hier registrieren.
Unterstützung bei personellen Engpässen – Wir helfen aus!
Personeller Fachkräftemangel fordert bei den öffentlichen Verwaltungen immer wieder lange Bearbeitungszeiten und teilweise komplett Ausfälle von Verwaltungsbereichen. Die Vertretungsbüros sind meist ausgebucht und können oft keine längerfristigen Überbrückungen anbieten. Neu können wir in unserem Bereich der Bauverwaltung auch Unterstützungsmandate in den Bereichen der Finanzen, Kanzlei, Einwohnerkontrolle und Bauverwaltung anbieten. Unsere Mitarbeiterinnen Patricia Winter und Mirjam Obrist verfügen über die Abschlüsse CAS öffentliches Gemeinwesen Fachkompetenz Gemeindeschreiberin und Finanzfachleute sowie den DAS Bauverwalterin. Gerne machen wir Ihnen bei Bedarf ein individuelles Angebot!
Erschliessungsfinanzierung der Zukunft
Mit in Kraftsetzung des aktuellen Raumplanungsgesetzes wurde das Ziel der inneren Verdichtung und keiner weiteren Ausdehnung der Bauzone rechtlich festgehalten. Mit den vermehrt abgeschlossenen Nutzungsplanrevision sowie einem Überbauungsgrad von 90% im Kanton Aargau wird immer deutlicher, dass die unbebauten Baulandparzellen «nur» noch Wenige sind.
Die innere Verdichtung bildet jedoch auch für die Finanzierung der Infrastrukturen wie Strassen, Wasser- und Abwasserleitungen eine Herausforderung. Aktuell sind durch die reglementarischen Grundlagen meist «nur» Beiträge für die Erschliessung von neuen Baugebieten zur Beitragserhebung legitimiert. Das Bundesrecht mit dem WEG gibt klar vor, dass Feinerschliessungen zu mindestens 70% und Groberschliessungen zu mindestens 30% durch die Grundeigentümer der anstossenden Perimeter finanziert werden müssen. Politisch ist dies in der Vergangenheit meist nicht durchgesetzt worden. Aktuell konnten für die Infrastrukturanlagen mit den möglichen Neuerschliessungen noch ausreichend Finanzielle Mittel generiert werden. In Zukunft werden diese Finanzierungen fehlen. Dies führt längerfristig zu Verschuldungen der Selbstfinanzierungen von Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung. Am Ende kann die finanzielle Not zu Gebührenerhöhungen derselben wie auch zu möglichen Steuersatzerhöhungen für die Finanzierung der Strasseninfrastrukturen führen.
Um dies zu vermeiden, sollten die anfallenden Kosten auch von denjenigen Einwohnern getragen werden, welche einen Mehrwert / Sondervorteil aus den Investitionen ziehen können. Man möchte schliesslich mit seinen bezahlten Steuern auch nicht den Vorgarten des Nachbarn finanzieren oder doch?
Im Bereich der Anschlussgebühren wird zukünftig die Erhebung von Gebühren ebenfalls «nur» beschränkt noch möglich sein. Mit Erreichen der erlaubten Ausnützungsziffern in den Bauzonen kann keine Erhebung auf erweiterten Wohnflächen mehr vorgenommen werden und damit fehlt die Grundlage für die Erhebung von Anschlussgebühren.
Mit Spezialverwaltungsgerichtsentscheid vom 26. Januar 2022 wurde die Erhebung von Anschlussgebühren auf bestehenden Wohnflächen im Zuge derer Sanierungen gestützt und damit neue Möglichkeiten zur Erhebung von weiteren Anschlussgebühren geschaffen. Im Zuge der Reglementsüberarbeitung hat Koch + Partner ein Erschliessungsfinanzierungsreglement entworfen, welches die genannten Finanzierungsformen völlig neu aufstellt und die zukünftige Entwicklung der inneren Verdichtung berücksichtigt.
Gerne sind wir mit unseren Erfahrungen und Kompetenzen im Bereich der Reglementserarbeitung Ihnen behilflich. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf.